TVA et SCI (Société Civile Immobilière)
L'assujettissement d'une SCI à la TVA dépend de la nature de son activité : location nue, location meublée, ou activité commerciale.
Principe général : SCI non assujettie à la TVA
Une SCI ayant pour activité la location nue à usage d'habitation n'est pas assujettie à la TVA par défaut. Les loyers sont donc perçus sans TVA.
Conséquences
- Pas de TVA à facturer aux locataires
- Pas de TVA à déclarer ni à reverser
- Pas de récupération de TVA sur les charges et travaux
Cas d'assujettissement à la TVA
| Type d'activité | Assujettie à TVA ? | Taux applicable |
|---|---|---|
| Location nue à usage d'habitation | ❌ Non | - |
| Location meublée | ✅ Oui | 20% |
| Location de bureaux nus (option) | ✅ Oui (option) | 20% |
| Location de locaux commerciaux nus (option) | ✅ Oui (option) | 20% |
| Marchand de biens | ✅ Oui | 20% |
| Promoteur immobilier | ✅ Oui | 20% |
SCI de location nue à usage d'habitation
Principe
Les loyers perçus au titre de la location nue de logements ne sont pas soumis à la TVA.
Récupération de TVA impossible
La SCI ne peut pas récupérer la TVA sur :
- Travaux (rénovation, entretien, construction)
- Frais de gestion (comptable, syndic)
- Charges de copropriété
- Achats de biens et services
Conséquence :
Tous les coûts supportés par la SCI incluent la TVA, qui reste à la charge de la SCI et des associés (non récupérable).
SCI de location meublée
Assujettissement obligatoire
La location meublée est considérée comme une activité commerciale, donc assujettie à la TVA à 20%.
Obligations
- Facturer la TVA sur les loyers (TVA à 20%)
- Déclarer et reverser la TVA collectée
- Récupérer la TVA sur les achats et travaux
- Tenir une comptabilité conforme aux obligations TVA
Exemple :
Loyer meublé : 1 000 € HT + 200 € TVA (20%) = 1 200 € TTC
Le locataire particulier paie 1 200 € TTC. Si le locataire est une entreprise, elle peut récupérer les 200 € de TVA.
SCI et location de bureaux / locaux commerciaux
Option pour la TVA
Une SCI qui loue des locaux nus à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts) peut opter pour l'assujettissement à la TVA.
Avantages de l'option
- Récupération de la TVA sur l'achat, la construction, et les travaux
- Récupération de la TVA sur les charges et honoraires
- Attractivité pour les locataires professionnels (qui récupèrent la TVA)
Inconvénients
- Facturation avec TVA (loyer HT + TVA 20%)
- Obligations déclaratives mensuelles ou trimestrielles
- Option irrévocable pendant au moins 9 ans
SCI et activité de marchand de biens
Principe
Une SCI qui achète des biens immobiliers pour les revendre (marchand de biens) exerce une activité commerciale assujettie à la TVA.
Application de la TVA
- Vente de biens neufs (< 5 ans) : TVA à 20%
- Vente de biens anciens rénovés : TVA sur marge (si applicable)
- Récupération de TVA sur l'achat, les travaux, et les frais
SCI et promotion immobilière
Assujettissement obligatoire
Une SCI qui construit pour vendre (VEFA, maisons individuelles) est assujettie à la TVA.
Taux applicables
- Logements neufs classiques : TVA à 20%
- Logements sociaux (accession) : TVA à 5,5%
Récupération de la TVA sur les travaux
SCI assujettie à la TVA
Si la SCI est assujettie (location meublée, bureaux avec option, marchand de biens), elle peut récupérer 100% de la TVA sur :
- Travaux de rénovation
- Construction
- Achats de matériaux
- Honoraires (architecte, notaire, géomètre)
SCI non assujettie (location nue habitation)
La TVA sur les travaux n'est pas récupérable. Elle reste à la charge de la SCI.
Exemple :
Travaux de rénovation : 50 000 € HT + 10 000 € TVA = 60 000 € TTC
- SCI location meublée (assujettie) : récupère 10 000 € → coût réel 50 000 €
- SCI location nue (non assujettie) : ne récupère rien → coût réel 60 000 €
Déclarations de TVA pour une SCI assujettie
Fréquence des déclarations
| CA annuel | Fréquence |
|---|---|
| < 4 000 € de TVA/an | Annuelle (CA12) |
| 4 000 € à 15 000 € de TVA/an | Trimestrielle (CA3) |
| > 15 000 € de TVA/an | Mensuelle (CA3) |
Paiement de la TVA
- TVA collectée : TVA facturée aux locataires ou acquéreurs
- TVA déductible : TVA sur les achats, travaux, charges
- TVA à payer = TVA collectée - TVA déductible
SCI familiale et TVA
Une SCI familiale suit les mêmes règles qu'une SCI classique :
- Location nue habitation : pas de TVA
- Location meublée : TVA obligatoire
- Option possible pour location de bureaux/commerces
Transformation de SCI non assujettie en SCI assujettie
Exemple : passage de location nue à location meublée
Si une SCI passe de location nue (non assujettie) à location meublée (assujettie), elle doit :
- Déclarer l'assujettissement au SIE (Service des Impôts des Entreprises)
- Obtenir un numéro de TVA intracommunautaire
- Facturer avec TVA à partir de la date d'assujettissement
- Récupérer la TVA sur les biens et services acquis après l'assujettissement
⚠️ TVA sur stock :
Si la SCI devient assujettie, elle peut parfois récupérer la TVA sur les biens immobilisés (immeuble) acquis avant l'assujettissement, sous conditions strictes (régularisation de TVA).
Cas particulier : SCI et TVA immobilière
Vente d'un bien par une SCI assujettie
Si une SCI assujettie à la TVA vend un bien immobilier :
- Bien neuf (< 5 ans après achèvement) : TVA à 20%
- Bien ancien (> 5 ans) : généralement exonéré de TVA (droits de mutation à 5,8%)
Renonciation à l'exonération
La SCI peut renoncer à l'exonération de TVA sur la vente d'un bien ancien si l'acquéreur est assujetti à la TVA et souhaite récupérer la TVA (option article 260-5° bis du CGI).